Інвестування в нерухомість завжди вигідне, вважають фахівці
Інвестування в нерухомість є вигідним у будь-якій ситуації. З цим згодні президент Асоціації розвитку ринку нерухомості Ленка Клапалова та член правління Йіржі Пацал. Така їхня теза, висловлена у розмові на тему про ситуацію на ринку нерухомості, яку вони порівняли, образно кажучи, з «кришталевою кулею».
Хороша інвестиція в нерухомість зберігає свою вартість, ця нерухомість, звичайно, повинна бути якісною і повинна бути в хорошій місцевості
Квартири в Чехії дешевшають. Не тільки панельні, де спад цін найбільш відчутний, а й цегляні. Чи дійсно лопається ціновий міхур, про що деякі фахівці попереджали ще минулого року?
Клапалова: Завжди небезпечно говорити про цінові бульбашки поза загальним контекстом. Правда в тому, що загалом ціни житла знижуються, однак вони не знижуються однаково за всіма категоріями.
Гарна інвестиція у нерухомість утримує свою вартість. Нерухомість, однак, має бути якісною, повинна бути в хорошій місцевості, роль відіграє і те, чим є нерухомість – квартирою або котеджем.У категорії малопривабливих продуктів нині ми є свідками зниження цін.
Ціни якісних квартир та котеджів свою вартість утримують, вважають Й.Пацал та З.Клапалова
Пацал: цінового міхура в істинному сенсі цього слова у нас не було. На мою думку, зростання цін спричинене двома факторами. Першим є те, що були постійно відкритими для запозичення кошти, що забезпечило багатьом людям можливість придбати власне житло. Другимфактором стало те, що зростання цін почалося з дуже низького рівня. За винятком Праги, де будувалося багато житла, в решті регіонів квартири надходили на ринок переважно шляхом приватизації житлового фонду, або за допомогою переведення до категорії приватної власності кооперативних, щонайменше відомчих квартир, які були порівняно дешеві.
Наприклад, в Остраві, в Оломоуці або в Усті на Лабі на самому початку квартири “роздавали” за ціною 50 тисяч крон, потім ціни обчислювалися ринковими сотнями тисяч крон, що могло створити враження цінового міхура.
Прага має дещо інший специфічний розвиток. Тут швидке зростання цін було значною мірою зумовлене підвищенням попиту, зокрема через приїзд до столиці людей з усієї Чеської Республіки. Однак, незважаючи на те, що певний ціновий міхур у Празі був, у нас зниження попиту та цін обумовлено іншими причинами.
Якщо не брати до уваги глобальні причини, то головною обставиною є те, що чисельність молодих людей віком до 30 років, які найчастіше купують житло, різко зменшилася. Сильні у фінансовому відношенні верстви населення потребу у житло задовольнили, залишилися лише слабкі верстви. До цього додалася підвищена обережність банків, що пов`язано із глобальними причинами.Крім того, є і третій фактор, який вплинув на зниження попиту – відхід із ринку зацікавлених спекулянтів.
Ряд бажаючих придбати житло в даний час вичікують і сподіваються на подальше зниження цін. Водночас, забудовники обмежують або повністю припиняють реалізацію нових проектів. Яким бачиться Вам у даній ситуації розвиток ринку?
Kлапалова: Забудовники призупиняють подальші проекти, тому що банки в даний час дуже посилили критерії кредитування. Це проявляється у вираженому спаді із боку пропозиції. Поряд з обмеженням іпотечних кредитів та фінансових джерел з боку покупців відбувається охолодження попиту на житло. Гадаю, щоінтерес до якісного житла збережеться і ціни на якісну нерухомість, квартири та котеджі у перспективних місцевостях збережуть свою вартість.
Пацал: Я б не переоцінював те, що на ринку відбувається зниження попиту і цін з міркувань відстрочки покупки. Це, звичайно, грає роль, але лише малою мірою. Ринок у сегменті квартир у власності, як і раніше, має достатньо можливостей. Населені пункти дуже активні у справі приватизації і на ринок. надходять і будуть надходити інші квартири, незважаючи на те, що забудовники обмежили будівництво.
Зовсім інша ситуація в сегменті котеджів. Хоча я в газетах читав інше, наполягаю на тому, що у цьому сегменті жодного зниження цін не відбулося, ціни стабільно тримаються. Причин цього кілька, починаючи з культурних.
Чехи хочуть і вміють володіти котеджами набагато більшою мірою, ніж квартирами, де власність має історію тривалістю якихось 15 років. За нашою статистикою, власник котеджу змінюється в середньому один раз за 60 років, що є проявом низької активності. Тому на ринку котеджів не може статися ні швидке зростання, ні швидке зниження цін, ринок дуже стабільний.
І ще зауваження щодо цін.Набагато суттєвіше, ніж можливі цінові бульбашки, на ціну квартир впливатиме їхнє розміщення в будинку, де люди здатні подбати про своє майно. У майбутньому на ціни вплине те, як працюватимуть товариства власників житла, як люди дбатимуть про нерухомість. Чим якісніша буде нерухомість, тим стабільнішою буде їхня ціна.
Нещодавно опубліковане дослідження Центру економічного аналізу CERGE стверджує, що ціни нерухомості у нас завищені та не відповідають доходам домашніх господарств. Чи відображають ціни квартир їхня вартість?
Пацал: У згаданому Вами дослідженні йдеться про співвідношення цін і доходів згідно з так званим індексом „ціни на доходи“, що є відношенням між середньою ціною квартири та середньорічним доходом домашньогогосподарства.
Автори справедливо підкреслили, що йдеться про Прагу, тому що в Празі середня ціна квартири дійсно відповідає восьми-дев`ятикратному середньорічному доходу домашнього господарства, що явно перевищує нормальну величину індексу (п`яти-шестиразовий). річний прибуток). Це ситуація в Празі і частково в Брно, але поза їхньою цифрою нижчою за норматив, так що в цілому ціни на житло в Чеській Республіці не завищені.
Щось подібне вже було у світі. Десь ціни падали, десь чекали зростання доходів. Так що подібний стан сам по собі не є підставою для зниження цін.
Що, на Вашу думку, є найбільшою проблемою в оцінці перспектив динаміки цін житлової нерухомості у нас?
Пацал: Подальша динаміка цін житла є невизначеною з однієї простої причини: якщо будуть відкладатися терміни купівлі житла, то ще більшою мірою будуть відкладатися терміни продажу. Якщо значно знизиться пропозиція, то навіть незважаючи на наявність усіх передумов для зниження цін, вона взагалі не відбудеться. У цьому й криється інтрига «кришталевої кулі».Тому кожному, хто запитує мене – чи то найкращий друг, чи лише знайомий – я завжди відповідаю: якщо є причина купити житло, то купуй і не чекай, що ціни підуть униз, бо, по-перше, це може виявитися не так, по-друге, те житло, яке ти вибрав, може „втекти“, дістатись іншому, а ти, «залишешся з фігою»: ціна нерухомості, наприклад, впала на 20%, але вибраного тобою житла на ринку вже немає.>
Клапалова: Нерухомість є особливим активом. Її ліквідність у порівнянні з іншими активами низька, це означає, що нерухомість не можна швидко перетворити на гроші, але вона має низку вигод. Крім корисної вартості для власника, вона тривалий час стабільна щодо ціни та захищає від інфляції. З цієї причини в нерухомість вкладають і вкладатимуть кошти, що є хорошим сигналом як для інвесторів, так і для тих, хто прагне заробити на комерції.