Фінансова консультація: як продати нерухомість з іпотекою
Намерені продати квартиру, куплену за допомогою іпотеки? Є кілька можливостей, як це зробити. Важливо продумати, яка головна причина продажу: якщо потребуєте готівку, або стрімко обзавестися іншою нерухомістю. Витратність та адміністративна складність процесу залежатиме від того, яким кредитом скористатися. За певних обставин одноразова оплата кредиту може бути дуже дорогою.
При використанні класичного кредиту від будівельного ощадного банку його передчасна оплата, як правило, не пов`язана з будь-якими санкціями. Випадки, коли така оплата тягне за собою штраф, є одиничними (наприклад, кредит під розрив у платежах).
Іпотеки від банку
Більш складна ситуація виникає при використанні іпотеки від банківської установи. У стандартних випадках із банком досягається домовленість про період фіксованого відсотка. Період фіксації означає для банку обов`язок дотримуватись обумовленої величини відсотка, а для Вас – неможливість зміни кредитних умов, у тому числі одноразової оплати кредиту.
Будь-яка передчасна оплата кредиту протягом фіксованого періоду пов`язана з санкціями.Їхня сума залежить від суми залишку кредиту, який Вам необхідно сплатити, та періоду, що залишається до закінчення фіксованого періоду. Зазвичай санкції становлять близько 10% і більше, тому у великих іпотек вони досягають кількох сотень тисяч крон. Особливо в таких випадках важливою є відповідь на запитання „що піде після продажу?“.
Продаж нерухомості заради отримання готівки
Якщо Ви продаєте нерухомість з метою отримання фінансової готівки, тобто можливість домовитися з майбутнім покупцем про так зване запозичення боргу. Покупець як новий боржник бере на себе іпотечний кредит на тих самих умовах, на яких він був наданий первісному боржнику.
ВУ цьому випадку вся адміністративна відповідальність переходить на покупця, вона, в принципі, така сама, як і при оформленні нового іпотечного кредиту. Покупець, звичайно, не має жодного вибору та можливості зміни умов. Якщо таке рішення з якоїсь причини є неприйнятним, то у Вас є дві можливості. Або упокоритися зі штрафом, який заплатите банку за передчасну оплату кредиту, або почекати з продажем нерухомості до завершення фіксованого періоду.
Продаж для покупки нової нерухомості
Якщо квартира продається з метою покупки нової нерухомості, то можна перевести заставу на нову нерухомість, інакше кажучи, замінити об`єкт застави. Це, однак, можливо лише у випадку, коли ціна нової нерухомості досягає мінімально такої ж величини, як і ціна нерухомості, що продається. Заміна об`єкта застави зазвичай вирішується доповненням до кредитного договору і платіж у разі складає основі загальних торгових умов, встановлених даним банком. Очевидною є необхідність письмової згоди банку та оцінка нової нерухомості експертом, якого даний банк визнає.
Далі альтернативою є передчасна оплата іпотеки і наступна нова іпотека у того ж банку, пов`язана із заявою про звільнення від санкції, при необхідності заміна застави і, як наслідок, наступний іпотечний кредит у того ж банку на дофінансування потреб боржника. Складність адміністративних процедур, однак, у таких випадках підвищується.Такі можливості діють для кредитів від будівельних ощадних банків.
Хочемо перебудувати підлогу в горищних кімнатах для наших синів. Заплановані витрати становлять 500 000 крон. Що вигідніше – взяти іпотеку чи кредит із будівельного ощадного банку? Жодних заощаджень у цьому банку ми не маємо.
Вибір рішення між іпотекою та кредитом з будівельного ощадного банку рекомендуємо зробити з урахуванням можливості застави та послідовності перебудови. Якщо з якихось міркувань неможливо закласти нерухомість (перебудовувану чи іншу), тозалишається лише варіант кредиту з ощадного банку. Замість застави нерухомості можете гарантувати кредит 1–2 поручителями (згідно з вимогами окремих будівельних ощадних банків).
Сума кредиту, однак, у цьому випадку не повинна перевищувати 500 000 крон і всі витрачені кошти повинні бути підкріплені фактурами (за матеріал, роботи). Іншою можливістю є використання застави на власний рахунок, з якої, однак, не можна сплачувати за перебудову. Договір про будівельний ощадний внесок не можна укласти заздалегідь. Можна укласти його лише разом із заявою про кредит та заявити про так званий кредит під розрив у платежах з нульовим „попереднім внеском“, тобто без заощадження власних грошей.
Якщо Ви маєте нерухомість, придатну як заставу банку, то для потреб фінансування можете вибрати іпотечний кредит. На відміну від кредиту з будівельного ощадного банку він не буде обмежений сумою 500 000 крон. Наступною вигодою може бути можливість на певних умовах здійснити розбудову без надання фактур за проведені роботи або закуплені матеріали. Гроші на розбудову знову можна отримувати авансом, причому сума одержуваних коштів буде залежати від сучасної вартості нерухомості. Невигодою іпотеки є підвищені витрати, пов`язані з оцінкою закладеної нерухомості, і складнішими адміністративними процедурами та більшими витратами часу, пов`язаними із записом застави в Кадастр нерухомості.
Минулого року ми з чоловіком придбали будинок вартістю 2 800 000 крон. Частину цієї суми ми заплатили готівкою, а на суму, що залишилася, взяли кредит під розрив у платежах у розмірі 2 300 000 крон. Хотіла б Вас попросити про оцінку вигідності та відмінності між іпотекою та кредитом з будівельного ощадного банку. Кредит з будівельного ощадного банку мені видається вигіднішим, тому що не змінюється відсоткова ставка, але всі мої знайомі оформлюють іпотеку.
Що вигідніше? Одвічне питання. Все не так просто та однозначно. Якщо не брати до уваги умовизатвердження кредиту або умови використання кредиту, що характерно для іпотеки, то іпотека та кредити з будівельного ощадного банку відрізняються за конструкцією та регулюванням. У іпотеки Ви сплачуєте встановлені відсотки та капітальну суму, яку називають ануїтетом, де сплачуєте спочатку більший відсоток, а згодом – велику капітальну суму.
Іпотека визначена на певний період фіксації, найчастіше 3 або 5 років, які Ви вибираєте. Період фіксації в деяких банків може бути рівний і всьому періоду погашення, що означає постійні платежі протягом усього періоду погашення. В інших випадках банк після закінчення періоду фіксації змінює процентну ставку у бік підвищення або зниження залежно від поточного стану ставок на ринку та від Вашого (Вашого посередника з іпотеки) вміння домовитися з банком.
Погашення іпотеки може тривати навіть 40 років, що означає можливість істотно знизити місячні суми платежів. Власник іпотеки вимушений «перетравлювати» стрибки у платежах між окремими періодами фіксації. Ризик іпотеки полягає в тому, що за неблагополучної економічної ситуації розмір погашення може збільшитися на тисячі крон на місяць.
Кредити з будівельного ощадного банку сконструйовані інакше. За високих запозичених сум Ви використовуєте насамперед кредит під розрив у платежах. У ньому погашаєте відсотки з усієї цільової суми будівельного заощадження.Ця фаза буває порівняно дорогою, оскільки, на відміну іпотечного кредиту, погашення кредиту у часі не знижується. З цього погляду неможливо перетворити кредит під розрив у платежах у звичайний кредит чи іпотеку. Все вирішує ефективний відсоток чи річна відсоткова ставка витрат. Після закінчення певного часу кредит під розриви у платежах трансформується у звичайний кредит, де його погашення відбувається так само, як при іпотеці. Ставки з самого початку гарантовані (увага: і кредит під розрив у платежах існує фіксація), ризиком є те, що одного разу Ви з`ясуйте, що при виборі іпотечного кредиту довелося б понести менші витрати.
Фахівці та фінансисти використовують для порівняння так звану «поточну вартість майбутнього погашення». Йдеться про методику, яка здатна припустити динаміку вартості грошей у часі. Не дивно, що при використанні цієї методики часто іпотеки та кредити з будівельних ощадних банків виявляються порівнянними .
Обидва ці можливості фінансування житла мають свої переваги та недоліки. Ощадний банк пропонує тверду відсоткову ставку протягом усього періоду погашення, а здебільшого і можливість у час погасити кредит частково чи повною мірою. З точки зору поточних сум, що спрямовуються на погашення кредиту, вигідніше за іпотечний кредит, що може пояснити перевагу, яку йому віддають Ваші знайомі.