Оформлення нерухомості на фізичну особу чи фірму: порівняння

1. З погляду іпотечного кредитування
Якщо у Вас немає довгострокової візи, і Ви готові придбати нерухомість на іпотеку, сплативши 50% вартості за рахунок власних коштів, то кредит швидше та простіше отримати на фірму, і купити нерухомість тоді необхідно на фірму. Докладніше.
Якщо Ви маєте довгострокову візу до Чехії (ВНЖ), то можна скористатися послугами іншого банку та купити нерухомість на фізичну особу. Якщо ж Ви хочете купити нерухомість на іпотеку, сплативши лише 20% вартості за рахунок власних коштів та зайнявши 80% у банку, то необхідно купувати на фізичну особу. Докладніше.

2. З погляду оподаткування прибутку, що приноситься нерухомістю

Якщо Ваша чеська нерухомість здається в оренду, то з отриманого доходу Ви повинні сплатити прибутковий податок. Ставка прибуткового податку з фізичної особи становить 15%, юридичної – 19%. Крім того, фізична особа при розрахунку податків користується системою законних знижок.Для розрахунку бази оподаткування приватний підприємець має право зменшити валовий річний дохід на 60%, а фізична особа, не зареєстрована як НП, на 30%. Крім того, фізична особа має право скористатися знижкою на непрацюючу дружину (дружина) та дітей до 18 років на утриманні. Орієнтовна знижка становить 24000,-Кч на себе як на платника податку, на дитину та на дружину. Тобто: якщо дохід з оренди за рік склав 350.000,-Кч (здаються дві квартири за інвестиційним проектом з гарантованою рентабельністю 10% річних), у власника квартири є непрацююча дружина та/або одна неповнолітня дитина, то податок з прибутку ніякого не сплачується за рахунок знижок від держави. Юридична ж особа має право зменшувати базу оподаткування тільки за рахунок документально підтверджених витрат, і жодними знижками від держави не користується.Відповідно, з погляду податків при здачі в оренду вигідніше купувати нерухомість на фізичну особу.

3. З огляду на оплату комунальних послуг

Обслуговуючи квартиру, необхідно оплачувати електрику та газ (якщо проведено). Якщо нерухомість записана на фірму, то тариф на ці послуги приблизно на 10-20% вище, ніж у фізичних осіб. Але електрику та газ можна записати і на фізичну особу, навіть якщо власник квартири – фірма. Відповідно, з погляду витрат на електрику та газ все одно як купувати нерухомість – на фізичну особу або на фірму.

4. З погляду оподаткування майбутнього продажу нерухомості

При перепродажі нерухомості, якщо це не комерційна діяльність, а необхідність, фірма сплатить 19% податок з прибутку 15% за виведення грошових коштів у вигляді дивідендів засновників – це складе близько 30% із прибутку. Фізична особа заплатить лише 15% у вигляді податку на прибуток. Якщо фізична особа проживала у квартирі більше 2 – 5 років, і весь цей час було в ній прописано, то податок із прибутку взагалі не сплачується. Приклад: квартиру куплено у 2011-му році за 2.000.000,-Кч, продано у 2018-му році за 2.500.000,-Кч. Фізична особа ніякого податку з прибутку не заплатить, а фірма сплатить приблизно 150.000,-Кч. Податок з продажу у розмірі 4% заплатить і фізична особа та фірма на однакових умовах. Відповідно, з погляду майбутнього продажу вигідніше купувати нерухомість на фіз. особа.Державний податок із продажу нерухомості становить 4%. Деякі стверджують, що фірма може віддати нерухомість засновнику в рахунок сплати боргу (при постановці нерухомості на баланс фірми сума на покупку була оформлена як позика грошових коштів від засновника), і тоді 3% нібито не потрібно оплачувати, але це не так: все одно при перепису в кадастрі необхідно буде сплатити податок 3%. Якщо перепродавати нерухомість разом з фірмою (тобто переписувати засновника у фірмі), то не сплачується ні податок 30%, ні податок 15%, ні податок 3%, АЛЕ знайти такого покупця, який був би згоден купити нерухомість з фірмою, дуже складно, адже у фірми можуть бути борги, які спливуть за кілька днів.місяців – років. Відповідно, з погляду майбутнього продажу все одно краще купувати нерухомість на фізичну особу.
При перепродажі нерухомості, коли це не необхідність, а комерційна діяльність, якщо фірма перепродає більше 2-3х квартир на рік, то податкова може запідозрити, що це діяльність фірми, і фірма згідно із великими оборотами стає платником ПДВ, сплачуються великі податки з перепродажу, і це стає невигідно. Відповідно, з погляду перепродажу вигідніше купувати нерухомість на фіз. особа.

5. З погляду ризиків

Ведення фірми. Будь-яка фірма має працювати для продовження візи засновникам. Будь-який активний бізнес – це ризик. Навіть якщо фірма не веде активний бізнес, а лише отримує невеликий дохід для виплати зарплат директорам, щоб ті могли спокійно продовжити бізнес-візу на іноземній поліції, ТО все одно фірма наражається на ризики – не вчасно здані звіти, штрафні санкції. Навіть невелика штрафна санкція, про яку керівництво фірми вчасно не дізналося (наприклад, не отримало поштове повідомлення), може з часом зрости до величезних розмірів. Якщо нерухомість куплена на фірму, то нерухомість перебуває під загрозою, адже фірма відповідає своїм зобов`язанням усім своїм майном. Відповідно, з погляду ведення фірми вигідніше купувати нерухомість на фіз. особа.

6. Державні службовці у СНД

Державні службовці в СНД.Деяким громадянам СНД не потрібно, щоб на них десь у Європі було записано нерухомість. Тоді на них відкривається фірма, і нерухомість купується на фірму, де крім цієї людини є ще й інші засновники, наприклад, і вона не є прямим власником, а власником є ​​фірма. Відповідно, з погляду деяких держслужбовців, краще купувати нерухомість на фірму.

7. Отримання ПМП

Найчастіше фірма потрібна у тому, щоб отримати ВНЖ, та був ПМЖ. Маючи ПМЖ, працювати можна влаштовуватися виходячи з приватного підприємництва чи через трудового договору. Для бізнесу краще матиокрему фірму, не ризикуючи нерухомістю. Існування фірми, яка тільки володіє нерухомістю і не веде діяльності, все одно пов`язане з необхідністю складати звітність, оплачувати послуги бухгалтера, спілкуватися з різними держустановами, тому після отримання ПМП багатьом фірма стає не потрібна, і її хочуть ліквідувати або переписати на когось (легший спосіб). Тоді нерухомість необхідно перепродавати фізичній особі та сплачувати з цього 4% податок з продажу замовляти оцінку нерухомості для податкової, яка коштує близько 200 євро і яку має зробити атестований оцінювач, який має печатку та дозвіл, оскільки 4% згідно із законом мають сплачуватись з більшою з двох сум (вартість за договором та оцінна вартість). Приклад: якщо нерухомість за договором коштує 1.000.000,-Кч – фірма спеціально занизила вартість, щоб сплатити менший податок, – а оцінна вартість 2.000.000,-Кч, то податок сплачується з 2.000.000,-Кч і становить 60.000,- Кч. Відповідно, з точки зору необхідності наявності фірми після отримання ПМП вигідніше купувати нерухомість одразу ж на фізичну особу.

8. Спільне володіння нерухомістю

Власництво нерухомістю. Якщо співвласниками нерухомості хоче стати ціла сім`я, наприклад, чоловік із дружиною та батько чоловіка, то немає необхідності купувати нерухомість на фірму лише для того, щоб розбити нерухомість на частки. Нерухомість можна купити і на фізичні особи, записавши в кадастрі скільки завгодно людей співвласниками нерухомості.

9. Довіреності

Довіреності. Якщо Ви не можете бути присутнім у Чехії при покупці нерухомості, то покупку нерухомості можна оформити за довіреністю. Якщо довіреність оформляється в СНД чеською мовою та підписується в консульстві у чеського нотаріуса, то різниці немає. Якщо ж довіреність підписується російською, українською та ін. мовами, то набагато важче оформити довіреність від імені фірми – для цього потрібно мати судово-завірений переклад з чеської мови державною мовою країни, в якій підписується довіреність, а також переклад установчого договору та виписки. зТоргового суду. Відповідно, з точки зору підписання довіреностей мовою країни в СНД, то зручніше купувати нерухомість на фіз. особа.

Підсумок: якщо подивитися на картину загалом, то краще купувати нерухомість у Чехії на фізичну особу – з 1.05.2009 це можливо робити громадянам СНД без наявності ПМП, без наявності візи до Чехії.